نقد رأی

نقد رأی

وکیل خواهان ها به استناد قرارداد عادی رهنی مورخ 01/03/64 که به مدت 2 سال نوشته شده و مالک، صندوق خانه اتاق منزلش را به رهن به آقای پ داده که شغل وی کانال سازی بوده و آقای پ هم مبلغ یک میلیون ریال بطور قرض الحسنه (امانت) به مالک صندوق خانه دارای پلاک ثبتی 123 می دهد که او از صندوق خانه در رابطه با شغلش استفاده کند و راهن هم در پایان مدت مبلغ مزبور را در حضور سه نفر شاهد به آقای پ تحویل دهد و صندوق خانه را همانطور که قبلاً در اختیار گرفته بدون هیچ عذر و بهانه ای به آقای ع (مالک) تحویل دهد، دادخواست تخلیه به وکالت قائم مقام مالک قبلی به لحاظ انقضای مدت اجاره نامه مورخ 01/03/1364 به شورای محترم حل اختلاف اصفهان تقدیم می نماید، که شورا به استناد قرارداد اجاره مذکور که حاکی از ذینفعی خواهان ها به قائم مقامی از طرف مؤجر و وقوع رابطه استیجاری فی مابین آقای ع بعنوان موجر و مورث خواندگان و با عنایت به اینکه تخلیه ملک از تعهدات مثبت مستأجر می باشد و با لحاظ اصل عدم ایفاء تعهد، و با توجه به اینکه بقای مستأجر درملک با لحاظ انقضاء قرارداد و عدم رضایت قائم مقام که با تقدیم دادخواست احراز گردیده توجیه قانونی نداشته و دعوی خواهان ها مقرون به صحت تشخیص داده شده مستنداً به مواد 10، 219، 494 قانون مدنی و مواد 198،515،519 قانون آئین دادرسی مدنی و بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 10/08/1394 حکم بر محکومیت خواندگان به تخلیه ملک صادر کرده و با تجدیدنظرخواهی پ بطرفیت افراد قائم مقام مالک اولیه، چون دادگاه عمومی حقوقی اصفهان رأی معترض عنه را مطابق قانون تشخیص داده و دلیل و مدرکی که مستلزم نقض رأی باشد ارائه نشده به استناد ماده 27 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 16/09/1394 ضمن رد اعتراض وارده حکم به تأیید دادنامه صادر و اعلام کرده، رأی صادره قطعی است.
1/3/1364
اول خرداد ماه یکهزار و سیصد و شصت و چهار
در دو نسخه با دست نوشته به تاریخ 1/3/1364
(این قرار داد در دو نسخه نوشته شده است)
این رهن نامه بطریقه زیر با توافق طرفین بین آقای ع و آقای پ منعقد میشود که آقای ع صندوقخانه اتاق منزلش را که به شماره ثبت 3917 و شماره ملک 29/2707 می باشد بطور رهن به آقای پ دادند و آقای پ مبلغ یک میلیون ریال برابر یکصد هزار تومان بطور قرض الحسنه (امانت) به آقای ع داد که از تاریخ 1/3/64 لغایت 1/3/66 یعنی بمدت دوسال از صندوقخانه استفاده کند و آقای ع یکصد هزار تومان را در حضور آقای ح و آقای م و آقای حاج آ و آقای پ به آقای پ تحویل دهد و صندوقخانه فوق الذکر را همانطور که قبلاً در اختیار گرفته بدون هیچ عذر و ادعائی به آقای ع تحویل دهد.

رأی قاضی شورا
درخصوص دعوی خواهان: 1- آقای ...، 2- ... به طرفیت خواندگان: 1- آقای ...، 2- ... به خواسته صدور حکم تخلیه مورد اجاره به لحاظ انقضاء مدت اجاره نامه 1/3/1364 درخصوص ملک واقع در اصفهان، خیابان مسجد لنبان به شماره پلاک 96/2707 با عنایت به محتویات و جمیع اوراق پرونده و ملاحظه مدرک مثبت مالکیت خواهانها که عبارت است از اسناد مالکیت به شماره های 869767 و 869768 و 869766 – 13/11/97 نیز قرارداد اجاره مورخ 1/3/64 که حاکی از ذینفعی خواهان ها به قائم مقامی از طرف موجر و وقوع استیجاری فی مابین مرحوم ع به عنوان موجر و مورث ردیف اول تا سوم خواندگان بعنوان مستأجر می باشد و با ملاحظه قرارداد که از تاریخ 1/3/64 تا تاریخ 1/3/96 می باشد. صرف نظر از اینکه مستأجر و ورثه وی حق اجاره دادن مورد اجاره را نداشته اند و با عنایت بر اینکه تخلیه ملک از تعهدات مثبت مستأجر می باشد با لحاظ اصل عدم ایفای تعهد و اینکه خواندگان ردیف اول تا سوم با حضور در جلسه رسیدگی ایراد و دفاع محکمه پسندی مبنی بر رد ادعای خواهانها ارائه ننموده اند فلذا توجه به این امر که بقای مستأجر در ملک با لحاظ انقضاء قرارداد و عدم رضایت قائم مقام موجر (که با تقدیم دادخواست تخلیه احراز می گردد) توجیه قانونی نداشته دعوی خواهان مقرون به صحت تشخیص داده شده، مستنداً به مواد 10، 219، 494 قانون مدنی و نیز مواد 198، 515 و 519 قانون آئین دادرسی مدنی و بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 10/8/1394 حکم به محکومیت خواندگان به تخلیه ملک به نشانی فوق الذکر و پرداخت مبلغ 500/030/3 ریال بابت هزینه دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام می گردد رأی صادره نسبت به خواندگان ردیف اول تا سوم حضوری و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم عمومی حقوقی اصفهان می باشد و نسبت به خوانده ردیف چهارم غیابی و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این شعبه و 20 روز پس از آن قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم عمومی حقوقی اصفهان می باشد.
قاضی شورای حل اختلاف شعبه 6 حوزه قضائی اصفهان ، امیر کوه رنگیها

رأی دادگاه
درخصوص دادخواست تجدیدنظرخواهان به طرفیت تجدیدنظرخواندگان به خواسته تجدیدنظر خواهی نسبت به دادنامه شماره 8413 – 1401 مورخ 6/2/1401 صادره از شعبه 6 حقوقی شورای حل اختلاف اصفهان که متضمن محکومیت تجدیدنظر خواه به تخلیه و پرداخت هزینه دادرسی می باشد با عنایت به مندرجات پرونده نظر به اینکه رأی معترض عنه مطابق قانون صادر گردیده و دلیل و مدرکی که مستلزم نقض رأی صادره باشد ارائه نگردیده، لذا دادگاه مستنداً به ماده 27 قانون شورای حل اختلاف مصوب 16/9/94 ضمن رد اعتراض وارده حکم به تأیید دادنامه فوق الذکر صادر و اعلام می نماید رأی صادره قطعی است.
شعبه 34 دادگاه عمومی حقوقی اصفهان (مجتمع قضائی مرحوم هاشمی شاهرودی) – اصغر شمس.


چنانکه ملاحظه می فرمائید قرارداد عادی 01/03/1364 چون رهن عادی است اجاره تلقی گردیده، و با عنایت به اینکه صندوق خانه ضمیمه مغازه پ شده است و با توجه به تاریخ قرارداد، موضوع مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 می باشد و تقدیم دادخواست به شورای حل اختلاف وجاهت قانونی نداشته و دعاوی که درخصوص روابط موجرو مستأجر سال 1356 باشد در صلاحیت دادگاه عمومی است نه شورای حل اختلاف و پذیرش آن در شورای حل اختلاف خارج از صلاحیت ذاتی بوده و می بایستی بر طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم می شد که در آن صورت هم فقط بند 4 ماده 14 این قانون، و نظر به اینکه مورد اجاره صندوق خانه آقای ع بوده جزء خانه مالک و محل سکنی بوده و به فرض اینکه مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر داشته می توانست درخواست تخلیه کند که صدور حکم مستلزم پرداخت حق کسب و پیشه متصرف طبق مقررات این قانون بوده، در حالیکه درمانحن فیه، وکیل خواهان ها این روش صحیح را اتخاذ ننموده و متمسک به ماده 494 قانون مدنی یعنی انقضای مدت اجاره شده است که برخلاف مقررات آمره این قانون درمورد ساماندهی روابط موجر و مستاجر در مورد محل های مسکونی یا تجاری بوده است و شورای حل اختلاف هم بدون توجه به اینکه رسیدگی به آن مشمول مقررات قانونی روابط موجر و مستاجر سال 1376 بوده، ودر صلاحیت شورای حل اختلاف نبوده، به استناد ماده 494 قانون مدنی و بجهت انقضای مدت اجاره رأی صادر کرده است که کمترین ضرر متصرف، نادیده گرفتن حق کسب و پیشه در مورد این صندوق خانه که بیش از 36 سال به عنوان جزئی از مغازه، در تصرف استیجاری وی بوده است می باشد و با عنایت به ماده 1 قانون آمره روابط موجر و مستأجر مصوب 15/05/1356 که مقّرر می دارد: هر محلی که برای سکنی یا کسب و پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتیکه تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او بعنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری بمنظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است و به استناد ماده 30 این قانون که مقرر میدارد: کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیم که طرفین بمنظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد، بنابراین پذیرش دعوی در شورای حل اختلاف، خارج از صلاحیت بوده، مع الوصف رأی بر تخلیه بجهت انقضای مدت اجاره صادر کرده است طرفه آنکه با تجدیدنظر خواهی پ دادگاه محترم عمومی حقوقی متوجه عدم صلاحیت شورای حل اختلاف از نظر شکلی و ماهوی، از این نظر که تصمیم شورای حل اختلاف، حکم بوده، نه دستور تخلیه، نشده است و تالی فاسدی که این رأی برای پ دارد این است که صندوق خانه که ضمیمه مغازه وی بوده، بنا به حکم صادره اشتباه از تصرف او خارج می شود بدون اینکه حق کسب و پیشه وی پرداخت گردد و چون رأی صادره قطعی است از موارد اعاده دادرسی هم نمی باشد.
باتوجه به مراتب فوق و عدم التفات کافی شورای حل اختلاف و مرجع تجدیدنظر، به مقررات آمره قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 و استنباط نادرست از مقررات قانون مالک و مستأجر سال 1376 که شامل روابط استیجاری قبل از تصویب آن نمی شود و عدم توجه به مقررات ماده 30 قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 مبادرت به صدور چنین رأی کرده است و دادگاه تجدیدنظر آن هم، متأسفانه عنایتی به این موارد نداشته و بصرف اینکه شورای حل اختلاف مبادرت بصدور رأی کرده و موضوع مربوط به روابط استیجاری است آن را تأیید کرده. خصوصاً به این امر توجه نشده که شورای حل اختلاف طبق مقررات قانون سال 1376 صرفاً مجاز به صدور دستور تخلیه می باشد و اگر موضوع را به نحوی از انحاء مشمول ماده 494 قانون مدنی، فارغ از قانون مالک روابط موجر و مستأجر سال 1376 می یافت باز هم شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی نداشته است. شایان ذکر است که محل مورد اجاره خارج از محدوده شهر هم قرار نداشته که مشمول مقررات قانون مالک و مستأجر سال 1356باشد.

منابع:
• قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1356و قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1376 و قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394
• قانون مدنی 

به نقل از مجله مدره حقوق دادگستری - نویسنده محترم وکیل دادکستری منصور مدح خوان اصفهانی