در حال بارگزاری
تازه وارد هستید؟
برای تکمیل عملیات خود ثبت نام کنید
برای عضویت در سایت شماره همراه خود را وارد نمایید تا رمز عبور برای شما ارسال شود.
فراموشی رمز عبور
بررسی دعوای اثبات مالکیت دعوای اثبات مالکیت از قدیمی‌ترین دعاوی مطروحه در دادگستری نوین ایران و قبل از آن در محاکم شرعیه و قبل از آن در محاکم سلطانیه یا سایر محاکم می‌باشد . این دعوا درمورد اموال غیرمنقول با توجه به تصویب مقررات مختلف دچار تحولاتی شده است که اگر ما آن مقررات جنبی را نشناسیم نمی‌توانیم این دعوا را در جای درست مطرح نماییم . اثبات به‌معنای ثبت کردن، احراز کردن و کتابت و تسجیل یک امری است و برابر فارسی آن نوشتن و ثابت گردانیدن است . ما برای هر امری دو مرحله ثبوت و اثبات می‌توانیم داشته باشیم ؛ مرحله اثبات مرحله علم و آگاهی از وجود خارجی یک چیز است اما مرحله ثبوت مرحله تحقق و تقریر یک امر است در ظرف وجودی اش بدون اینکه علم و جهل ما در آن مؤثر باشد که متأسفانه قانون‌گذار در مقرراتی که داشته مثل قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی کلمه ثبوت و اثبات را جابه‌جا بیان کرده است چراکه مرحله اثبات بعد از مرحله ثبوت است . مرحله ثبوت مرحله شکل‌گیری و ایجاد است درحالی‌که مرحله اثبات آن آگاهی یا جهل بر آن ایجاد است مثلاً در قانون فوق‌الاشاره مقرر داشته « پس‌از ثبوت دین » درحالی‌که منظور اثبات دین بوده‌است. تعریف دعوی اثبات مالکیت : امری که قبلاً در مرحله ثبوتی محقق شده است و شخص بخواهد این امر تحقق یافته را با ادله اثبات دعوا احراز نماید. دعوای اثبات مالکیت با توجه به اینکه احراز یک موضوع است با ادله اثبات دعوا درهم‌تنیده است یعنی وجود و ارائه ادله موجب تحقق خود دعوا می‌شود راه‌هایی که در رویه قضایی ما وجود دارد در ۳ قسم قابل تقسیم است : ۱ _ اثبات مالکیت در غیر دادگاه : شخص درخواست ( و نه دعوا ) احراز مالکیت خود را به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه دهد لکن این اداره به هر درخواستی رسیدگی نمی‌کند. شیوه‌های ثبت املاک (اثبات غیرقضایی مالکیت): ۱ - ثبت عادی : مراجعه اشخاص به اداره ثبت و درخواست ثبت ملک که بدون اقدام شخص اقدامی در مورد ثبت ملک به عمل نمی اید و عدم ثبت فاقد ضمانت اجراست و برای هر ملکی به طور مستقل اقدام و اگهی مستقل منتشر می گردد ۲ - -ثبت عمومی : مراجعه مامورین ثبت و انجام عملیات ثبت و اظهارنامه و اجبار مالکان به ثبت و تعیین ضمانت اجرای عدم ثبت و اقدام یکپارچه در انجام عملیات مقدماتی ثبت امالک ؛ قانون ثبت ۱۳۱۰ ۳ - ثبت فوق العاده : ثبت امالک با عدول از مقررات و مهلت های ثبت عمومی و رسیدگی به درخواست در مرجع شبه قضایی ( هیات حل اختالف ثبت ) وصدور سند مالکیت پس از گذشت مهلت اعتراض هدف از ثبت فوق‌العاده این بود که عملیات مقدماتی ثبت که بسیار زمان‌بر می‌باشد ( مانند آگهی نوبتی در نوبت اول و دوم ، آگهی تحدیدی ، تنظیم صورت‌مجلس تحدیدی حدود ، اعتراض به حدود ، تطبیق حدود و …) را از آن عدول کند و در یک روند خلاصه تری انجام شود که این کار از سال ۱۳۵۱ با الصاق موادی به قانون ثبت بیان شد ( مواد ۱۴۶ تا ۱۴۸ ) که این کار از سال ۱۳۵۱ تا ۱۳۸۳ انجام صورت پذیرفت لکن قانون‌گذار دید که با این روند ثبت فوق‌العاده نیز باز ثبت تمامی املاک صورت نپذیرفته لذا در قانون برنامه دوم توسعه ماده ۷۱ آن را مقرر داشت و سپس در برنامه سوم توسعه ماده ۱۴۰ آورده شد و بعد از اتمام زمان آن ، در برنامه چهارم توسعه ماده ۱۳۳ با تغییراتی نسبت‌به برنامه دوم و سوم توسعه مطرح گردید که راه‌گشا تر بوده و بسیاری از املاک در روستاها با این ماده سنددار شدند و سپس در سال ۱۳۸۸ قانون سامان‌دهی حمایت از تولید و عرضه مسکن تصویب گردید که یک سال پس از تصویب این قانون ، قانون الحاق موادی به قانون سامان‌دهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن در سال ۱۳۸۹ به تصویب رسید که در آن بیان گردید که روستاهای بالای ۲۰ خانوار و شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر جمعیت می‌توانند به‌موجب این قانون ثبت فوق‌العاده املاکشان را بخواهند که این ماده دقیقاً به موازات ماده ۱۳۳ قانون برنامه سوم توسعه بوده است. پس‌از این قانون ، قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های بدون سند تصویب گردید که همچنان هم پابرجاست که طبق آن در خصوص اراضی شهری، رئیس اداره راه و شهرسازی و در خصوص اراضی روستایی ، رییس جهاد کشاورزی به‌ج ای رئیس بنیاد صالح به صدور رأی و نظر در این خصوص می‌بودند که پس‌از ابلاغ ، این رای ۳ ماه زمان برای اعتراض داشت که پس از آن ثبت سند صادر می‌شد . تفاوت ثبت فوق‌العاده و ثبت عمومی : در ثبت فوق‌العاده هر سندی که به استناد این قوانین فوق‌الاشاره صادر شده تا ابد قابل اعتراض است و مشمول مرور زمان نمی‌شود همان‌طور که جمله‌ای در ذیل تمام این قانون آمده که نوشته است « ثبت و صدور سند مانع مراجعه متضرر به دادگاه نیست » و این ثبت فوق‌العاده یک تسجیل موقت به‌نظر می‌رسد بنابراین در اسناد مالکیتی که موکلین به شما ارائه می‌دهند باید توجه کرد که موضوع ملک مشمول کدام طرق ثبت است چراکه هر کدام احکام خاص خود را دارد . حسن ثبت عمومی این است که با گذشت مهلت اعتراض دیگر اعتراض قابل پذیرش نیست البته یک سری استثنائاتی در این خصوص بیان‌شده است ، مضافاً اینکه ثبت ملک نیز باید مطابق قانون باشدد ، پس ثبت عمومی بنیانش محکم است لکن می‌توان با ادله قانونی محکم آن بنیان را زیر سوال برد که این ادله قانونی محکم عبارت است از عدم رعایت قوانین ( قانون ثبت و آیین‌نامه آن ) در ثبت عمومی ؛ پس اگر در ثبت عمومی مقررات قانون ثبت رعایت نشده باشند ولو ملک ثبت سند صادر شده باشند امکان تعرض و اعتراض به این سند به شیوه قانونی وجود دارد . به این نکته نیز باید توجه داشت که شیوه ثبت فوق‌العاده فقط ناظر به موارد احصایی در همان قانون است و استثنایی است بر ثبت عمومی . شیوه‌های طرح دعوای اثبات مالکیت در دادگاه : ۱ _ شیوه اصلی : خواهان در ستون دادخواستش خواسته‌اش را اثبات مالکیت بیان نماید ۲ _ شیوه طبعی (ضمنی یا طاری) : این‌جا موضوع خواسته خواهان ما اثبات مالکیت نیست اما برای اثبات مدعای خواهان ها ، دادگاه ناگزیر است وارد بحث اثبات مالکیت بشود و باید مالکیت مدعی را احراز نماید ( خواسته به نحو غیرمستقیم اثبات مالکیت است و دادگاه تا زمانی‌که در خصوص اثبات مالکیت اظهار نظر نکند نمی‌تواند خواسته شخص را چه قبول و چه رد کند ) در موارد ذیل دادگاه مجاز نیست قرار توقف رسیدگی صادر کند تا شخص مدعی برود و دعوای اثبات مالکیت مطرح نماید بلکه بایستی به تبع رسیدگی به خواسته دعوای اصلی به خواسته اثبات مالکیت هم رسیدگی کند: ۱ _ اعتراض به ثبت و حدود و حقوق ارتفاقی : اعتراض به ثبت عمومی موضوع ماده ۱۶ و ۱۷ قانون ثبت که شخص معترض چه کلا و چه جزء مدعی مالکیت معارض است یا شخص معترض معترض به حقوقی است که در سند مالکیت مستدعی ثبت بیان نشده است یا اضافه بیان شده است که در این حالت برای اعتراض به دعوای اعتراض به ثبت وارد مالکیت معترض و اثبات آن شوند به‌نحو غیرمستقیم و امکان صدور قرار اناطه یا توقف رسیدگی وجود ندارد ۲ _ ابطال رأی هیأت حل اختلاف ثبت در ثبت فوق‌العاده ۳ _ دعوی اعتراض ثالث اجرایی ( موضوع مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون ثبت ) : که متأسفانه در این خصوص در رویه قضایی برخی شعب دیده می‌شوند که قرار اناطه یا قرار عدم استماع صادر می‌شود چراکه معترض ثالث حکم اثبات مالکیت ندارد درحالی‌که خود باید وارد بحث اثبات مالکیت شوند همچنین است در خصوص اعتراض ثالث اجرایی ثبت موضوع ماده ۱۶۹ رأی وحدت رویه ۷۸۴ هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور مصوب ۱۳۹۸/۱۱/۰۵ که اگر ملکی از ناحیه اداره ثبت توقیف شده و شخص ثالث اعتراض دارد ولی سند در سند رسمی نیست اما باید اعتراضش را در دادگاه مطرح نماید چراکه موضوع ترافعی است و مطابق رأی وحدت رویه دادگاه باید رسیدگی کند و دادگاه باید دعوای اثبات مالکیت را به‌صورت ضمنی رسیدگی نمایند ۴ _ اعتراض رأی کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری نکته قابل توجه اینکه در مورد فوق مواردی همچون اعتراض به رأی کمیسیون ماده واحده یا اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۵۶ بیان نشده‌است چراکه آن‌جا بیشتر موضوع اعتراض نوعیت زمین است و دادگاه وارد بحث احراز مالکیت نمی‌شود و همین‌که ذی‌نفعی را احراز نماید کفایت می‌کند هرچند که در رأی کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری هم می‌توانیم همین بحث را بیان کنیم که اثبات مالکیت لازم نیست و صرفاً احراز ذی‌نفعی ملاک است اما این رویه در مورد دعوی اعتراض به کمیسیون ماده واحده و کمیسیون ماده ۵۶ غالب تر است که دادگاه وارد اثبات مالکیت نمی‌شود چرا که شخص با قانون ملی شدن مراتع و جنگلها ابطال مالکیت شده است (اسناد مالکیت ممکن است به حکم قانون باطل شود که مصادیق آن عبارت است از قانون ملی شدن مراتع و جنگلها، قانون زمین شهری و قانون اراضی موات که در این موارد با ابطال مالکیت شخص در دفتر املاک شخص ذی‌نفع است لذا دیگر دادگاه با این پارادوکس مواجه نمی‌شود که مالکیت را احراز نماید). بحث دیگری که داریم در مورد معاملات اموال غیرمنقول و تلقی حقوق‌دانان از مواد ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت است که این تلقی نادرست منتهی به صدور نظریه‌ای خطرناک از ناحیه شورای نگهبان شد که در این خصوص چند نظریه وجود دارد : نظر نخست : می‌گوید که معاملات اموال غیرمنقول تشریفاتی است و این تشریفات لازم و اجباری است و اگر انجام نشود معامله بی‌اعتبار است چنانچه قانون ثبت می‌گوید ملکی که ثبت‌شده چنانچه معامله‌ای نسبت به آن انجام شود ، این معامله باید در اداره ثبت یا در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و چنانچه مطابق این روال معامله ثبت نشوند، نزد ادارات و محاکم « قابلیت ترتیب‌اثر » ندارد که در این خصوص دکتر کاتوزیان می‌فرمایند این عبارت ترتیب اثر نداشتن به معنای بی‌اعتبار بودن است ؛ این در حالی ست که این نظر بسیار خطرناک است چراکه شورای نگهبان در پاسخ به استفساریه جمعی از کسبه بازار تهران از شورای نگهبان در مورد اعتبار مواد ۴۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت بیان داشته : « بی‌اعتباری معامله ثبت‌نشده در دفتر اسناد رسمی و ادارات ثبت خلاف شرع است » که این نظریه بر مبنای تفسیر دکتر کاتوزیان صادر شده است درحالی‌که ما باید از قانون تفسیری بکنیم که منجر به این نظریه‌های خطرناک نشود. نظر دوم : نظریه‌ای که نظر اساتیدی همچون دکتر شهیدی ست و مطابق با شرع نیز می‌باشند ، نظریه رضایی بودن تمامی معاملات غیرمنقول است که مرحوم شهیدی در مقاله‌ای که در مجله تحقیقات حقوق دانشگاه شهید بهشتی در دهه ۷۰ نوشته‌اند بیان داشتند که منظور از اینکه قابل ترتیب‌اثر نیست یعنی اینکه در ادارات و دادگاه به آن ترتیب‌اثر نمی‌شود لکن در بین خودشان معتبر است و اگر شخص دارنده سند عادی معامله مال غیرمنقول در دادگاه بیاید و طرف اقرار نماید یا با شهادت شهود یا حتی با سایر ادله ازجمله کارشناسی ، معاینه محل یا تحقیقات محلی یا سایر امارات قانونی و قضایی دعوای خود را ثابت نمایند دادگاه هم باید این سند را بپذیرد ولی این سند را تدریجاً و به‌صورت مجرد ادارات و محاکم به آن توجهی نمی‌کنند لکن این بی‌توجهی به‌معنای بی‌اعتباری نیست. که به‌نظر می‌رسد این نظریه دوم جهت جلوگیری از آن تفسیر استفساریه شورای نگهبان و جهت حفظ مصالح جامعه مفیدتر به‌نظر می‌رسد . در خصوص جمع این ۲ نظریه نیز جناب آقای دکتر منصور امینی مقاله‌ای نوشته‌اند که به خواندن آن توصیه می‌شود ما ۳ نوع وضعیت ثبتی در خصوص املاک داریم ( چه وضعیت املاک درخواست‌شده باشد وجه درخواست نشده باشد): ۱ _ ملک ثبت‌شده : یعنی ملکی که در دفتر املاک ثبت شده چه پیش‌نویس سند مالکیت آن تهیه‌شده باشند و چه تهیه نشده باشد یعنی عملیات مقدماتی ثبت تمام شده و در دفتر املاک ثبت ملک ذکر شده باشند ۲ _ ملک جریان ثبتی : ملکی که در درخواست ثبت شده اما عملیات ثبتی آن خاتمه پیدا نکرده است ۳ _ ملک ثبت‌نشده مجهول‌المالک حال جهت طرح دعوی اثبات مالکیت باید بررسی گردد که ملکی که قصد طرح اثبات مالکیت آن را داریم کدام یک از این سه وضعیت بر آن حاکم است . اگر ملک ثبت‌شده باشد به‌طور مطلق دعوی اثبات مالکیت در خصوص آن قابل پذیرش نیست و در این خصوص در رویه قضایی نیز هیچ تردید و اختلافی وجود ندارد بنابراین در چنین دعوایی در جلسه اول رسیدگی پس از وصول پاسخ استعلام از اداره ثبت مبنی‌بر ثبت ملک یا در مواقع پیوست تصویر سند مالکیت از ناحیه خوانده دعوا یا با کارشناسی و احراز این‌موضوع که ملک ثبت شده است بلافاصله می‌بایست قرار عدم استماع صادر گردد که در این خصوص ماده ۲۲ قانون ثبت صراحت دارد که بیان می‌دارد «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت». اشکالات پذیرش طرح دعوی اثبات مالکیت املاک ثبت‌شده : ۱ _ حکم اثبات مالکیت با سند مالکیت دچار تعارض می گردد و این تعارض صحیح نیست چرا که احکام نباید با اسناد رسمی تعارض داشته باشد و هیچ مقرره‌ای نداریم که در صورت تعارض سند رسمی و حکم دادگاه کدام یک مقدم است ۲ - رسیدگی و صدور حکم باعث ایجاد نهادهای موازی در صدور سند رسمی می شود و این موجاب بی خاصیت و بی اثری اسناد و احکام با توجه به تعارض می گردد. ۳ _ صدور حکم متعارض ، خالف فلسفه تاسیس اداره ثبت اسات که وظیفه دارد مالکیت بر املاک را احراز و سند مالکیت امالک را صادر کند. اثبات مالکیت ملک مجهول‌المالک یا ثبت‌نشده: تعریف ملک مجهول‌المالک : در قانون مدنی مجهول‌المالک یعنی ملکی که مالکی ندارد و مالک آن شناسایی نمی‌شوند اما در ملک مجهول‌المالک ثبتی ملک مالک دارد اما شخص اظهارنامه ثبتی آن را پر نکرده و به اداره ثبت نداده است و در دفتر توزیع اظهارنامه یا در دفتر جمع‌آوری اظهارنامه نام شخص قید نشده و به همین جهت ملک مجهول‌المالک تلقی می‌شود . یعنی ملک پلاک خورده است ولی معلوم نیست چه کسی مالک است چراکه فرم درخواست ثبت پر نشده است البته ممکن است که مجهول‌المالک ثبتی مشتمل بر مجهول‌المالک در قانون مدنی نیز باشد و اصلا ملک مالکی نداشته باشد. امکان طرح دعوی اثبات مالکیت در خصوص ملک مجهول‌المالک : در این خصوص دو فرض وجود دارد ۱ _ متصرف ملک یا شخصی که سبق تصرف مالکانه داشته‌است به‌عنوان مالک است و هیچ شخصی این حق مالکیت او را انکار یا تضییع نکرده است ؛ که در این فرض طرح دعوی اثبات مالکیت بی‌وجه است چرا که دادگاه مرجع احراز مالکیت اشخاص نمی‌باشد بلکه دادگاه مرجع رسمی رسیدگی به تظلمات و فصل خصومت و رسیدگی به مرافعات است و این فرض مرافعه ای وجود ندارد و اختلافی مطرح نیست لذا این دعوا قابلیت استماع ندارد . حال در موردی که فرد به اداره ثبت اظهارنامه داده است ولی رئیس اداره ثبت این اظهارنامه را نپذیرفته است ، این‌جا مشمول بند یک ماده ۲۵ قانون ثبت است که می‌گوید هر گاه بین مستدعی ثبت و رئیس اداره ثبت در مورد پذیرش درخواست ثبت اختلافی حادث شود موضوع در هیات نظارت رسیدگی می‌شود. ۲ _ در صورت وجود اختلاف و ترافعی بودن موضوع که اداره ثبت هم طرف دعوا نیست و استدعای ثبت نیز نداده‌است که اختلاف پیش بیاید ؛ در خصوص این ملک دعوی اثبات مالکیت قابلیت استماع و پذیرش دارد. اثبات مالکیت ملک در جریان ثبت : در خصوص امکان طرح دعوی اثبات مالکیت در خصوص املاک در جریان ثبت نظرات مختلفی بیان گردیده اما باید براساس قانون سخن گفت لذا اگر آگهی نوبتی اول منتشر شده باشد و مهلت اعتراض به ثبت (۹۰ روز از تاریخ انتشار نوبت اول آگهی نوبتی) سپری‌شده باشد (در خصوص اصل مالکیت) و در موارد حقوق ارتفاقی اگر آگهی تحدیدی منتشر شده باشد ، صورت‌مجلس تحدید حدود منتشر شده باشند و مهلت ۳۰ روز از تاریخ تنظیم صورت‌مجلس سپری شده باشد (در مورد اعتراض و ادعای مالکیت نسبت‌به حدود و حقوق ارتفاقی) دعوا قابلیت پذیرش ندارد چرا که موجب موازی‌کاری می‌شود چراکه اگر ملکی که مهلت اعتراضش مطرح شود در ثبت ملک تأثیری ندارد و صرفاً یک اقدام موازی با اداره ثبت در حال انجام است. حال اگر قبل از انقضای مهلت اعتراض به انتشار آگهی نوبتی (در خصوص اعتراض به کل ملک) یا قبل‌از انقضای مهلت اعتراض به آگهی تحدیدی (در مورد اعتراض به جزئی از حدود) یا قبل از انقضای مهلت اعتراض به تنظیم صورت‌مجلس (در مورد حدود ارتفاقی) باشد این‌جا اگر مهلت سپری نشده باشد شخص هم می‌تواند اعتراض به ثبت کند و هم اینکه می‌تواند دعوی اثبات مالکیت مطرح نماید و گواهی جریان دعوی را به دادگاه ارائه دهد (از طرق اعتراض به ثبت: اعتراض مستقیم ، طرح دعوی اعتراض به ثبت ، اعتراض به ثبت در اداره ثبت و ارائه گواهی دعوی سابق که ماده ۱۷ قانون ثبت در این زمینه راه‌گشاست). ادله‌ای که ما بعد از انتشار آگهی و صورت‌مجلس دعوا را نمی‌پذیریم همان ادله سه‌گانه‌ای است که قبلاً مطرح شد ، همین‌طور رأی وحدت رویه ۵۶۹ مورخ ۱۳۷۰/۱۰/۱۰ که بیان می‌دارد: «الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده مانع از این نمی باشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده رسیدگی نمایند» که ما این رأی وحدت رویه را در پرتو ماده ۲۴ قانون ثبت نیز تفسیر می‌کنیم و می‌گوییم چرا پس از گذشت مهلت اعتراض ، دعوی اثبات مالکیت قابل پذیرش نیست ؟ در پاسخ می‌گوییم به دلیل وجود صراحت قانونی در ماده۲۴ قانون ثبت در عدم پذیرش دعوا، که این ماده چنین بیان می‌دارد که «پس از انقضای مدت اعتراض ، دعوای اینکه در ضمن جریان ثبت تضییع حقی از کسی شده پذیرفته نخواهد شد، نه به عنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر ، خواه حقوقی باشد خواه جزایی» و هیچ‌کس آن را خلاف شرع معرفی نکرده و آن‌قدر هم صراحت دارد که هیچ‌کسی تفسیر دیگری از آن ارائه نداده است لذا دعوی اثبات مالکیت به حکم ماده۲۴ قانون ثبت پس‌از گذشت مهلت اعتراض قابلیت استماع ندارد (این ماده۲۴ در رأی وحدت رویه لحاظ نشده است). این رأی وحدت رویه متضمن دو معناست: الف : ملکی که آگهی عمومی شده است ، که دعوی اثبات مالکیت قابل پذیرش است ب : ملکی که ثبت‌شده است، که دعوی اثبات مالکیت آن قابل پذیرش نمی‌باشد ؛ که ما در این‌جا می‌گوییم بله کاملاً حرف شما درست است ولی علاوه بر آن ، ماده۲۴ هم می‌گوید که ملکی که مهلت اعتراضش سپری‌شده دعوی اثبات مالکیت قابل پذیرش نیست و باید ماده۲۴ را نیز به ذیل این رأی وحدت رویه اضافه کرد . ماده۸۷ آیین‌نامه قانون ثبت نیز بیان می‌دارد که « هر گاه راجع به ملک مورد تقاضای ثبت بین تقاضاکننده و دیگری قبل ازانتشار اولین اعلان نوبتی دعوایی اقامه شده و درجریان باشد کسی که طرف دعوی با تقاضاکننده است باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا ۹۰روز تصدیق محکمه را مشعر به جریان دعویبه اداره ثبت تسلیم نماید و الا حق او ساقط خواهد شد. تبصره - در مواردی که اداره ثبت تشخیص دهد تصدیق مزبور خارج از مدت به اداره ثبت تسلیم گردیده موافق ماده۱۶ عمل خواهد شد» یعنی می‌گوید که صبر کن تا من عملیات مقدماتی را ببرم جلو و اظهارنامه را آگهی نوبتی کنم و بعد شما بیایید اعتراض کنید. ذی‌نفعی در دعوی اثبات مالکیت : ۱ _ تصرف مالکانه : تصرف غیر مالکان ممکن است مأذون و مجاز باشد (مثل تصرف امین، وکیل و مستأجر) یا ممکن است غیرمجاز باشد (تصرفاتی که یا غاصبانه است یا در حکم قصر) . شخصی که متصرف غیر مالکانه است نمی‌تواند طرح دعوی اثبات مالکیت کند ۲ _ واگذار شونده قهری قراردادی از ناحیه متصرف قانونی ۳ _ شخص غیر متصرف دارای سبق تصرف قانونی : که پیچیدگی دعوی اثبات مالکیت عملاً ناظر بر این مورد است چراکه شخص الان یدی بر ملک ندارد و سابقاً ید داشته است که در این حالت ، هم باید ید سابقش را ثابت کند و هم اینکه ثابت کند ید سابق خود مالکانه بوده است و هم اینکه ثابت کند که ید فعلی غاصبانه است دادگاه صالح برای طرح دعوی اثبات مالکیت : دعوی اثبات مالکیت یک دعوی مالی غیر منقول است پس در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول باید مطرح شود و دادگاه محل وقوع مال ، صالح است این خواسته مالی و غیرمنقول است باید تقویم و بر اساس قیمت منطقه ای ملک تمبر ابطال شود و تقویم ان جهت تشخیص قابلیت تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی می باشد ارکان دعوی اثبات مالکیت : ۱ - وجود مال غیر منقول ۲ - ادعای خواهان بر مال و انکار حق توسط خوانده و اختالف خواهان وخوانده چه عین باشد یا منافع عرصه باشد یا اعیان یا حقوق ناشی از مالکیت (ترافعی بودن موضوع) ۳ - ثبت نشدن ملک و خاتمه نیافتن مهلت اعتراض ۴ - ملک از زمره اراضی عمومی و دولتی نباشد : ماده ۴۱ آیین نامه قانون ثبت بیان می دارد «نسبت به امالکی که مالک خاص ندارد مانند طرق و شوارع و اراضی و جبال موات و مباحه نیزارها ، بیشه ها ، مراتع و جنگلها و قبرستان های عمومی و بستر مسیر ها و آب رودخانه ها و نهرهای منشعب از آن ها و انهار طبیعی و هر مسیر طبیعی دیگر اعم از سطحی و زیرزمینی و چشمه سارها، از افراد درخواست ثبت پذیرفته نخواهد شد.» ۵ - وجود دالیل قانونی در اثبات رابطه مالکیت خواهان که متضمن رد ادعای خوانده هم باشد. دعوی تنفیذ معامله و مبایعه نامه : تعریف ادعا: گفته ای که مخالف اصل عدم یا استصحاب یا برائت یا سایر اصول حقوقی و اماره ها و فرض های قانونی است یا خالف ظاهر و جریان طبیعی و متعارف امور است، ادعا است و بدون دلیل پذیرفته نمی شود . به نظر عرف مّدعی کسی است که انشاء دعوا منوط به او است ؛ خواه انشاء برای اثبات حقی باشد (مانند ادعای ملکیّت مالی برای خود) یا برای برون رفت از حقی علیه خود (مانند ادعای بازپس دادن امانت از سوی امین ) دعوی تنفیذ به معنای اعتبار بخشی و نفوذ بخشی به قرارداد عادی معامله و اثبات درستی معامله مال غیر منقول است ؛ اصل بر صحت معامله است و صحت و اعلام صحت معامله، دعوی موافق اصل صحت است در حالی که مدعی حرفش باید خالف اصل باشد پس مدعی که حرفش موافق اصل است دعوایش قابلیت طرح و استماع ندارد و آن کس مدعی است که حرفش خلاف اصل است و طرفی که مدعی بطلان است باید طرح ادعا کند و صدور عدم استماع در این مورد موجه است. موارد استثناء : ۱ _ دعوی تنفیذ وصیت نامه ؛ اثبات وصیت ، عهدی یا تملیکی ، اثبات وصایت ، اثبات تنفیذ ورثه مازاد بر صلح ۲ _ دعوی تنفیذ قرارداد منعقده قبل از ۱۳۵۸/۰۴/۰۵ موضوع تبصره ماده 7 قانون زمین شهری که بیان می دارد : در مورد کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب ۱۳۵۸/۰۴/۰۵ با اسناد عادی دارای زمین بوده و در مهلت های تعیین شده قبلی از طرف مراجع مربوطه تشکیل پرونده داده اند و یا در شهرهایی که تاکنون مهلت های مذکور برای تشکیل پرونده اعلام نشده است در صورتی که تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله از طرف مراجع قضایی ذی صالح تأیید گردد برابر ضوابطی که در آیین نامه اجرایی این قانون تعیین می شود اجازه عمران داده خواهد شد . ۳ _ دعوی اثبات انعقاد قرارداد : اصل عدم انعقاد است و مدعی انعقاد ، درخواست اثبات انعقاد عمل حقوقی موضوع قرارداد را با طرفی که منکر آن است را دارد بهتر است وکلا به جای طرح دعوی به خواسته تنفیذ قرارداد از خواسته دعوی اثبات انعقاد قرارداد استفاده نمایند.
به نقل از مجلسه مدرسه حقوق کانون وکلای دادگستری اصفهان - نویسنده جناب وکیل علیرضا شمس