امکان سنجی تملک اموال غیرمنقول توسط بیگانگان در حقوق ایران (تخصصی حقوق)
در حال بارگزاری
امکان سنجی تملک اموال غیرمنقول توسط بیگانگان در حقوق ایران
چکیده
سلب مالکیت، فی نفسه، حقی است مشروع و سلطه و اختیاری است که حقوق بین الملل به دولت به عنوان شخص حقوق عمومی با به رسمیت شناختن اصل حاکمیت اراده اعطا می کند؛ لکن چنانچه به موجب قوانین داخلی اصل حاکمیت اراده نادیده گرفته شود، چنان چه فاحش نباشد، اثر آن بطلان نیست ولی ضمانت اجرای اخلاقی و نزاکتی دارد.
چنانچه دامنه‌ی این تجاوز به حدی فاحش باشد که عرف بین الملل آن را نپذیرد، مسئولیت بین المللی دولت، نه از حیث سلب مالکیت از بیگانه، بلکه از حیث حقوق بین الملل بشر است که تحقق خواهد یافت.
کلید واژگان:تملک، اموال غیر منقول، نظام های حقوقی
مقدمه
با گسترش روابط در عرصه بین الملل، مسئله بیگانگان از مسائل بسیار مهم حقوق بین الملل خصوصی شده و برخورداری آنان از حقوق مدنی در کشورهای مختلف اهمیت ویژه ای پیدا کرده است؛ به طوری که در کشور ما، براساس قوانین خاص و آیین نامه ها و مواد قانونی متعدد، حدود مالکیت را مشخص نموده است و این حدود مالکیت براساس عهدنامه‌ها و مقاوله نامهها، اصل حسن نیت و روابط متقابل متفاوت خواهد بود. باید به این توجه داشت که مال، در کشورهای مختلف تعریف خاصی دارد و در سراسر دنیا به صورت یکسان نیست. ممکن است از نظر یک نظام حقوق ملی، شخص مالک یک مال شناخته شود در حالی که نظام حقوقی دیگری عنوان مالکانه این شخص را به رسمیت نشناسد؛ یا آنکه یک نظام حقوقی در بطن خود دچار یک تناقض باشد؛ مثلاً در قانون اساسی خود، در صورت سلب مالکیت از بیگانگان، قائل به جبران خسارت برای آنان باشد در حالی که به موجب قوانین عادی هیچ غرامتی به آنان نپردازد؛ در این مقاله بر آنیم که ضمن تعریف مختصری از مال در نظام‌های حقوقی مختلف نگاه اجمالی و تطبیقی به نوع و حدود ممنوعیت تملک اموال غیرمنقول توسط بیگانگان در نظام‌های حقوقی کامن لا و رومی- ژرمنی در مقایسه با ایران داشته باشیم.
تعریف مال در حقوق بین الملل خصوصی
در رأی داوری بین المللی، مورخ 13 اکتبر 1922، راجع به دعوای کشتی‌داران نروژ با ایالت ..... آمریکا، واژه مال را در قانون اساسی ایالت متحده آمریکا دارایی و همانند نظام کامن‌لا در انگلیس برشمرده که شامل تمامی انواع مال منقول، غیرمنقول و حقوق عینی و دینی می‌شود.
در قانون مدنی فرانسه، به عنوان نظام رومی – ژرمنی، در مواد 517 و 527، و مواد بعدی آن، ملاک مال بودن اشیاء را یا ماهیت فیزیکی آن‌ها یا احصای قانون گزار قرار داده است؛ و از نظر حقوق آلمان، مال یعنی چیزهایی که به زعم قانون گذار و اصول کلی، حقوق مادی یا عینی هستند و مفهوم مالکیت در مورد هر چیزی است که ارزش مادی و قابلیت تملک را دارا باشد (عابدی، 1379، ص 59).
در ایران، مال، براساس ماده 11 قانون مدنی، بر دو قسم منقول و غیرمنقول تقسیم شده و در م. 30 همان قانون گفته است هر مالکی نسبت به مایملک خود حق هر گونه تصرف و انتفاع دارد مگر به موجب قانون استثنا شده باشد؛ و نیز صراحتأ در ماده 8 قانون مذکور، حدود مالکیت بیگانگان را در اموال غیرمنقول تعیین و طبق قوانین دیگر، شرایط خاصی برای آنان قرار داده است.
مفهوم واژه بیگانه
در ترمینولوژی حقوق واژه بیگانه چنین آمده است:
«کسی که فاقد تابعیت کشور معینی نسبت به دولت آن کشور و افراد آن است، بیگانه نامیده می شود» (جعفری لنگرودی، 1383، ص14).
فرهنگ لغت Black’s در این زمینه بیان می دارد: «یک نفر خارجی کسی است که متعلق به ملت یا کشور دیگری است و یا تحت صلاحیت کشور دیگری قرار دارد.»
بنابراین واژه بیگانه یک مفهوم کاملاً نسبی است و وابسته به نحوۀ ارتباط او با یک کشور خاصی است و نداشتن تابعیت یک کشور موجب بیگانه شناخته شدن شخص است (قاسمی شوب، 1383، ص5).
مفهوم تابعیت
تابعیت عبارت است از یک رابطه سیاسی، حقوقی و معنوی که فردی را به دولتی معین مرتبط می‌سازد و آن فرد جزو عناصر اساسی و دائمی دولت مزبور می‌گردد. اثبات وجود رابطه تابعیت بین شخص و دولت معین بر مبنای قانون گذاری همان دولت است و یا با توجه به شرایط و خصوصیات خاص خود در حیطه‌ای که معاهده تعیین می‌کند تابعیتش را به بیگانگان بدهد (همان، ص 6).
چگونگی تملک در نظام حقوقی رومی، ژرمنی
حاکمیت اراده و آزادی قراردادی در نظام حقوقی رومی – ژرمنی
در یونان و روم، عقود با شکل گرایی عجین بودند و آزادی اراده به مفهوم امروزی برای طرفین عقود شناخته شده نبود؛ مالکیت با تسلیم یا تحویل محقق می‌شد و صرف تراضی و توافق برای این منظور کافی نبود. در قرون وسطی آزادی اراده بیشتر شکل امروزی پیدا کرد و حقوق رومی – ژرمنی که ضلعی از حقوق قرون وسطی را تشکیل می‌داد عهد را اصولاً شکلی فهم می‌نمود که تعارضی بین شکل و رضایی بودن عقود حاصل شد و البته در اواخر دوره، عقود بیشتر شکل رضایی پیدا کردند و براساس نظر کانت (پایه گذار ریشه اصل حاکمیت اراده در فلسفه حقوق) انسان به مثابه موجودی عاقل و مختار و دارای اراده است و اراده مستقل او مکفی در ایجاد تعهد است. این نگاه منجر به شکل گیری عدالت و تساوی طرفین و اصالت رضا و عدم دخالت دولت در روابط طرفین (اعم از بیگانگان و تابعین) شد و اراده به عنوان مهمترین عنصر تعهدات (لیبرالیسم حقوقی و اقتصادی) و... قرار گرفت و مهمترین مقیدات اصل آزادی، دو عنصر نظم عمومی و اخلاق حسنه شد. (بیگدلی، 1394، ص3)
حقوق مالکیت در نظام حقوقی ایالات متحده آمریکا
در نظام حقوقی آمریکا، این دسته از حقوق به وظایفی اطلاق می‌شود که هر یک از شهروندان در قبال یکدیگر دارند. مالکیت ملکی در آمریکا شامل زمین، خانه و مستغلات است و حقوق فرد را برای واگذاری‌های خود، آن گونه که مایل است، به رسمیت می‌شناسد؛ در نتیجه، در نظام حقوقی ایالات متحده آمریکا، یک شخص می‌تواند مالک مالی بر مبنای انصاف باشد؛ همان گونه که در ماده دوم از اصل سوم قانون اساسی ایالت متحده بر می‌آید. ایالت متحده آمریکا مساوات را در محدوده این قانون رعایت می‌کند که شامل معاهدات منعقد شده، معاهداتی که بعداً منعقد می‌شود، اختلافاتی که یکی از طرفین آن ایالات متحده است، اختلافات میان شهروندان ایالات مختلف یا شهروندان یک ایالت که ادعای مالکیت زمین‌های تحت اختیار ایالاتی دیگر را دارند و یا اختلافات میان یک ایالت و شهروندان آن با دول خارجی اعم از شهروندان یا تبعه‌ی آنمی‌شود (کلارک، 2004، ص124 و خراسانی، 1379، ص59).
آن گونه که از قانون اساسی ایالت متحده آمریکا بر می‌آید، تملک اموال غیرمنقول میتواندمیان شهروندان خود (و نه لزوماً تبعه) و حتی شهروندی که ممکن است تابعیت آن کشور را دارا نباشد، بر اساس عدل و انصاف و مساوات صورت پذیرد، چرا که به صراحت در ادامه از معامله با تبعه خارجه یاد کرده است؛ ضمن این که امکان داراشدن بر اثر ایجاد معاهدات، چه قبلا منعقد شده باشد و چه در آینده تنظیم گردد، را به طور کلی فراهم نموده است.
مبانی حقوق بیگانگان در حقوق بین الملل عمومی
برای تعیین حقوق بیگانگان معیارهای مختلفی در نظر گرفته می‌شود که مهمترین آن رفتار ملی برابر و حداقل بین المللی در مراودات بین المللی است. براساس نظریه رفتار ملی برابر، بیگانه به جای برخورداری از رفتار یا وضعیت ویژه، از همان حقوق و امتیازات اتباع کشور میزبان برخوردار می‌گردد. این دیدگاه از مفاهیم برابری کشورها و حاکمیت سرزمین نشأت گرفته است که نظر اخیر از ناحیۀ کشورهای آمریکایی مورد حمایت قرار گرفته است. نظریه مذکور مخالفینی دارد؛ از نظر آنان با بیگانه نمی‌توان به مثابه یک تبعه رفتار کرد؛ چرا که ممکن است امنیت ملی دچار مخاطره گردد و یا آن که کشورهای دیگر نیز ممکن است نتوانند متقابلاً همین رفتار را با یکدیگر داشته باشند. در پاسخ می‌توان گفت اولاً برخورداری از یک امتیاز مستلزم برخورداری از امتیازات دیگر نیست؛ به عنوان مثال چنانچه اشخاص بیگانه بتوانند در کشورهای دیگر از حقوق مدنی برخوردار شوند، می‌توان آنان را نسبت به حقوق سیاسی به لحاظ ارتباط مستقیم آن با امنیت محدود کرد؛ ثانیاً داشتن رفتار متقابل غیرانسانی و محرومیت کلی بیگانگان، نسبت به دارا شدن، مخالف حقوق بشر است و کشورها بایست حداقل رفتار شایسته را با بیگانگان داشته باشند؛ در نتیجه لازم است قوانین داخل یک کشور که حداقل حقوقی را که مطابق با اصول کلی حقوق بشر است برای بیگانگان مشخص و تعیین نماید، که البته در این خصوص بین مسافران عادی و بیگانگان مقیم و غیرمقیم تفاوت وجود دارد؛ لذا دولت‌ها می‌توانند حتی برای استملاک اموال غیرمنقول توسط بیگانگان مقیم یا غیرمقیم شروطی مانند پرداخت مالیات قرار دهند (قاسمی، 1383، ص134).
حقوق خصوصی راجع به اموال غیرمنقول اتباع بیگانه در ایران
اصل بر این است که اتباع بیگانه، بر طبق م 961 ق. م، از حقوق مدنی متمتع خواهند بود مگر موارد مصرحه قانونی؛ در نتیجه حقوقی که به طور مشخص می‌توان به آنان اعطا کرد، نخست، حقوقی هستند که به موجب معاهدات به اتباع بیگانه داده شده که مهمترین آن حق مالکیت اموال غیرمنقول است که به طور محدود برای بیگانگان شناخته شده؛ یعنی تنها جهت سکونت یا شغل یا صنعت می‌توانند تحصیل و تملک نمایند؛ مانند ماده 6 قرارداد اقامت دولتین ایران و آلمان، که به منظور ایجاد صلح و دوستی تنظیم کرده‌اند، مقرر می‌دارد: اتباع هر یک از طرفین متعاهدین حق دارند با متابعت از قوانین، در خاک طرف متعاهد دیگر، هر قسم اموال منقوله نقل و انتقال نموده....
همچنین راجع به اموال غیرمنقول با اتباع هر یک از طرفین در خاک طرف متعاهد دیگر، در هر حال معامله اتباع دولت کامله الوداد می‌شود و فقط آنچه مربوط به سکونت و شغل و یا صنعت آنان لازم است تحصیل یا تملک یا تصرف نمایند.
لکن با وجود معاهدات و قراردادها، این حق برای دولت ها وجود دارد که هر گاه بخواهند از اتباع بیگانه سلب مالکیت کنند، اما با توجه به حقوق بشر، استفاده از این حق منوط به پرداخت خسارات و غرامات است؛ مانند ذیل ماده 7 قرارداد اقامت ایران و بلژیک که مقرر می‌دارد: اتباع هر یک از طرفین متعاهد، حق خواهند داشت براساس مقررات جاریه، اموال غیرمنقول یا منقول یا هر قسم حق دیگری را تحصیل و تملک کنند یا به معرض فروش و انتقال گذارند و حاکمیت آنان را، حتی به طور موقت، نمی‌توان سلب کرد؛ مگر در مقابل ادای غراماتی که در قوانین محلی برای اتباع داخله مقرر شده است.
دوم، حقوقی که بیگانگان به موجب قوانین با شرط رفتار متقابل حاصل می‌نمایند؛ مانند ماده 7 قانون مدنی در خصوص احوال شخصیه بیگانگان. لازم به ذکر است که همیشه باید دو استثنا را در نظر داشت: یکی آن که باید مخالف نظم عمومی و مخالف اخلاق حسنه قوانین ایران نباشد و سوم، در مورد حقوق خصوصی، مشروط بر معامله متقابل است؛ مانند استفاده از مزایای قانون ثبت علائم و اختراعات مصوب 1310 و چهارم، آن دسته از قوانین که صراحتاً برای اتباع بیگانه در نظر گرفته شده مانند م. 970 قانون مدنی. (نصیری، 1381، ص 116).
به طور کلی می‌توان گفت کشور ایران، با کسب اجازه از ماده 8 قانون مدنی، تاکنون براساس عهدنامه‌های مودت دو جانبه با دولت های متعددی مانند لهستان، فرانسه، آلمان، مصر، سوئد، بلژیک و چکسلواکی، به دلیل وجود روابط سیاسی متقابل، اجازه تملک و تصرف و نقل و انتقال اموال غیرمنقول را با شرایط خاصی به اتباع بیگانه داده است (شریعت باقری، 1395، ص125). ناگفته نماند در قوانین داخلی، مواد پراکنده‌ای را به این امر اختصاص داده است؛ به طوری که ما، در قانون اساسی، در اصل 22 و 47، مصونیت از تعرض به جان، حیثیت، مسکن، شغل و مالکیت مشروع افراد را داریم و این مصونیت تا جایی است که موجب سلطه بیگانه بر اقتصاد کشور نگردد (اصول 153 و 48 قانون اساسی در بند هشتم، تبصره 2 م 987 قانون مدنی). همچنین آیین نامه چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجه غیرمقیم، مصوب 74، و در تبصره 7 ماده 148 اصلاحی قانون ثبت، موکداً مورد اشاره واقع شده است.
با توجه به آیین نامه مذکور، در ماده 1، اتباع خارجی غیرمقیم، جهت سکونت شخصی خود، می‌توانند مال غیرمنقول را با شرایط خاصی که در آیین نامه ذکر شده خریداری نمایند، لکن به موجب قانون راجع به اموال غیرمنقول اتباع خارجی، مصوب 1310، املاک مزروعی خود را باید به اتباع ایران انتقال دهند (همان، ص126).
البته آیین نامه تملک امول غیر منقول توسط بیگانگان، مصوب 1374، به شرحی که در آتی خواهد رفت باطال اعلام شده؛ در حالی که دیگر آیین نامه‌های مشابه ظاهرأ به قوت خود باقیست. حال آن که دلیل آن روشن نیست.
حق استملاک غیرمنقول راجع به ایرانیان ترک تابعیت غیرقانونی و قانونی
مفاد ماده 989 قانون مدنی در مورد ایرانیانی است که تابعیت خارجی خود را با ترک تابعیت از ایران به طور غیرقانونی حاصل کرده‌اند. وفق ماده مذکور، تابعیت خارجی آنان کان لم یکن است و تبعه ایران شناخته می‌شوند اما حق تملک مال غیرمنقول را ندارند و این امر با نظارت مرجع ذی‌صلاح به فروش خواهد رسید. حال مسئله‌ای که قابل طرح است چشم انداز بین المللی این قاعده است.
مفاد ماده 989 قانون مدنی، با نظرات علمای حقوق بین الملل نیز سازگار است. پروفسور نیکلا باریاکوف، که یکی از صاحب نظران عالی رتبه در زمینه مباحث تابعیت مضاعف است، می‌گوید:
«کشورها حق دارند شرایط کسب تابعیت خارجی توسط شهروندان را تعیین کنند؛ چنانچه فردی بدون انجام آن شرایط تابعیت خارجی کسب کند آن کشور حق دارد نتایج آن تابعیت را به رسمیت نشناسد و آن شهروند را از شهروندان خود تلقی کند.»
ماده 989 منعکس کننده همین نظرات و همچنین رویه دولت‌ها از جمله آمریکا، یونان و ترکیه است؛ چرا که ترک تابعیت غیرقانونی، مخالف مصالح سیاسی و امنیتی کشور است و این گونه افراد ممکن است برای حفظ منافع خود یا انجام مقاصد بعضی از دول مرتکب اعمالی شوند که با مصالح ایران منطبق نیست (نیاکی، 1377، ص282).
البته این حکم در خصوص ایرانیانی که به طور قانونی تابعیت خود را ترک نموده‌اند نیز جاری است؛ با این تفاوت که ایرانیانی که قانونی تابعیت خود را ترک گفته‌اند، سند ترک تابعیت داشته و دولت ایران تابعیت خارجی آنان را به رسمیت می‌شناسد، لکن باید در ظرف مدت مقرر قانونی (مذکور در م. 958 ق. م) اموال خود را به فروش برسانند؛ همچنان که در ماده 44 مقررات و دستورالعمل وزارت دادگستری مورخ 1317، که به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ گردیده، تصریح شده است که: «تنظیم و ثبت اسناد معامله غیرمنقول اتباع ایرانی، که ترک تابعیت نموده‌اند و مطابق قانون صلاحیت خرید اموال غیرمنقول در ایران را ندارند، ممنوع است». این ماده فقط در خصوص ایرانیانی است که ترک تابعیت نموده‌اند و معلوم نیست چرا در آینده باید از حق تملک محروم شوند. (نیاکی، ص 328)
محرومیت براساس آیین نامه استملاک اتباع بیگانه
اگرچه براساس آیین نامه چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیرمقیم، مصوب 1374، شرایط تملک توسط بیگانگان مشخص شده و این حق به آنان داده شده، لکن مشروط به شرایطی است:
الف) شرط عمل متقابل
این شرط یکی از مهمترین شروط آیین نامه است و تا زمانی که این شرط محقق نشود تبعه بیگانه مقیم ایران حق خرید ملک برای محل سکونت یا کسب نخواهد داشت. به عنوان مثال در خصوص عهدنامه مودت 1955 ایران و آمریکا، صریحاً در ضمن یادداشت‌های متعدد به وزارت امور خارجه ایران، عنوان داشته که قوانین تعدادی از ایالات کشور ایالات متحده آمریکا مالکیت اتباع بیگانه نسبت به اموال غیرمنقول را محدود ساخته و برای دولت آمریکا دشوار است که شرط عمل متقابل را در عهدنامه مودت بپذیرد. در واقع در هیچ یک از بندهای عهدنامه مودت اشاره به عمل متقابل نشده مگر در 2 مورد؛ مورد اول احتراز از اخذ مالیات مضاعف و مورد دوم راجع به رفتار با نمایندگان کنسولی.
ب) شرط عدم مخالفت با مقررات عهدی ایران
شرط مذکور، هم در ماده 8 قانون مدنی آمده است و هم در آیین نامه استملاک به آن اشاره شده است. اگرچه قبول تقاضا را موکول به وجود عهدنامه ندانسته و همین قدر که با مقررات عهدنامه مخالفت نداشته باشد راکافی دانسته، اما در خصوص اتباع آمریکا، تقاضای اتباع جهت خرید ملک برای سکونت یا کسب خود باید حتماً موافق عهدنامه باشد. عهدنامه مذکور، اگرچه نشان دهنده این است که ایران حاضر بوده است با وجود شرط متقابل حق تملک غیرمنقول را به اتباع آمریکایی مقیم ایران اعطا کند، لکن دولت آمریکا موافق نبوده است؛ به همین دلیل حق تملک منظور نگردیده و تنها اجاره، آن هم برای مدت مناسب، اکتفا شده است (نیاکی، 1377، ص 265).
جلب و حمایت از سرمایه گذاری خارجی بیگانگان
به موجب اصل 81 قانون اساسی، دادن امتیاز تشکیل شرکت‌ها و مؤسسات تجارتی و صنعتی و کشاورزی و معادن و خدمات به خارجیان مطلقاً ممنوع است. در این خصوص دو نظر وجود دارد؛ عده‌ای معتقدند منظور از دادن امتیاز به تبعه بیگانه اداره یک خدمت عمومی یا بهره برداری از منبع درآمد عمومی در مدت معین است که از آن منبع درآمد به حساب خود بهره برداری کند و در مقابل خدمات از دولت یا مصرف کنندگان وجوهی دریافت کند (سنجابی، ص 237)؛ عده‌ای نیز معتقدند آنچه از اصل 81 بر می‌آید آن است که دولت حق ندارد قراردادی منعقد کند که به موجب آن، آن گونه امتیازات به خارجیان داده شود (به عبارتی حق انعقاد قرارداد امتیاز ندارد)؛ بنابراین از حق داشتن امتیاز شرکت ها و ... محرومند نه اداره شرکت ... (شریعت باقری، 1395، ص122).
همچنین براساس بند 4 تبصره 20 تصویب نامه بودجه 1380، صدور مجوز هر گونه فعالیت اقتصادی از سوی سازمان‌ها به شرکت‌های تابعه یا وابسته و یا سرمایه گذاران داخلی یا خارجی که مفاد آن متضمن اجازه انحصاری فعالیت باشد ممنوع است؛ در نتیجه مطابق تبصره ماده 2 قانون حمایت از سرمایه گذاران خارجی، مصوب 1380، قانون مربوط به تملک اموال غیرمنقول مصوب 1310 پابرجاست و تملک هر نوع زمین به هر میزان به نام سرمایه گذار خارجی در چهارچوب این قانون مجاز نیست (ابراهیمی، 1383، ص289).
به طور کلی امروزه تمام کشورها سرمایه گذاری خارجی را تا حدودی پذیرا شده‌اند و در خصوص حل دعاوی مایل به پذیرش داوری بین الملل هستند. در ایالات متحده آمریکا و همچنین آلمان و سوئیس و ژاپن، با حمایت از سرمایه گذاری خارجی، برنامه تضمین سرمایه گذاری تعیین و اجرا می‌گردد؛ که شامل بیمه خطر ویژه، بیمه خطر گسترده، حمایت در برابر خطر گسترده در مناطق ویژه است (خراسانی، 1379، ص120).
نتیجه گیری
در همۀ کشورها محدودیت‌هایی برای حقوق بیگانگان مقرر شده که مبتنی بر مصالح ملی است؛ این محدودیت‌ها موجب می‌شود بیگانگان به طور کامل از کلیه‌ی حقوق شهروندی متنفع نگردند؛ لکن گسترش رو به رشد روابط بین الملل و حقوق بشر را نباید دور از نظر نگاه داریم. در حقوق کشورهای نظام کامن لا، خصوصاً در کشور آمریکا، همان گونه که بررسی کردیم، تملک اموال غیرمنقول توسط بیگانگان، فقط تحت نظارت دولت و گذر از فیلترهای خاصی امکان پذیر است که می‌توان به پرداخت مالیات مضاعف و یا عدم وجود تحریم ها اشاره نمود. البته این قاعده در خصوص بیگانگان غیرمقیم است؛ حال آن که تبعه بیگانه‌ای که به هر علت (چه شغلی، چه تحصیلی و ....) ساکن و یا شهروند محسوب شده باشد را شامل نمی‌شود. در کشورهای نظام رومی – ژرمنی، اصل بر حاکمیت اراده است و می‌توان گفت قوانین، به طور شفاف و به دور از تفسیرهای گوناگون، مسیر را مشخص نموده است. در کشور ایران قوانین متعدد و مواد پراکنده‌ای در قانون مدنی، مانند مواد 8- 961 – 967- 987، به این موضوع اشاره شده و همچنین قانون راجع به اموال غیرمنقول اتباع بیگانه، مصوب 1310 را داریم که پس از آن، آیین نامه‌های متعددی در طول این سالیان تصویب شد که آیین نامه اخیر مصوب 19/9/1374 بوده است. ظاهراً دیوان عدالت اداری، با این توضیح که اعطای هر گونه امتیاز به اتباع خارجه نیاز به حکم صریح قانون گذار دارد، و بند 17 ماده 2 قانون وظایف امور خارجه، اختیار وضع این گونه قوانین را به قوه مجریه نداده است و وضع آیین نامه مذکور را خارج از حدود اختیارات قوه مجریه قرار داده و آن را ابطال نموده است؛ در نتیجه در حال حاضر غیر از وجود معاهدات، بیگانگان در ایران اهلیت تملک ندارند لیکن نسبت به دیگر آیین نامهها اظهار نظری ننموده است. با توجه به ضرورت برقراری ارتباط با جهان، که مقدمه‌ی توسعه یافتن کشورها است، از طرفی و حفظ تمامیت ارضی کشور و جلوگیری از سلطه بیگانگان براساس بند 8 اصل 43 قانون اساسی، از طرف دیگر، با وجود اصل ممنوعیت حق تملک غیرمنقول توسط بیگانگان و با توجه به پراکندگی مواد و خلأ قانونی در خصوص استملاک اتباع خارجی و عدم وجود رویه‌ی خاص در این خصوص، تصویب یک قانون جامع و فراگیر و عاری از تفسیرهای متعدد، ضروری به نظر می‌رسد.
منابع
• قانون مدنی
• جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، نشر گنج دانش، 1383.
• شریعت باقری، محمدجواد، حقوق بین الملل خصوصی، نشر میزان، چاپ اول، 1395.
• کاتوزیان، ناصر، قانون مدنی در نظم کنونی، نشر میزان، چاپ دهم، 1383.
• نصیری، محمد، حقوق بین الملل خصوصی، نشر آگاه، چاپ نهم، 1381 .
• عابد خراسانی، محمودرضا، سلب مالکیت در حقوق بین الملل، نشر دادگستر، چاپ اول، 1379.
• ابراهیمی، نصراله، حقوق بین الملل خصوصی، انتشارات سمت، چاپ اول، 1383.
• توسلی، منوچهر، مقاله مفهوم بیگانه از دیدگاه قوانین ممنوعیت یا محدودیت استملاک بیگانه در ایران، 1386.
• بیگدلی، عطااله، مقاله حاکمیت اراده در فقه امامیه نظام رومی – ژرمنی و حقوق ایران، 1394.
• قانون راجع به اموال غیرمنقول توسط بیگانگان مصوب 1310.
• آیین نامه منع تملک اموال غیر منقول توسط بیگانگان غیر مقیم مصوب 1374 .
• روزنامه ایران، سال هجدهم، شماره 5135، 1391.
• فدوی، سلیمان، استملاک اتباع بیگانه در ایران.
• فدوی، سلیمان، بررسی استملاک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه در ایران (2)
• نیاکی، جعفر، مقاله ممنوعیت استملاک اموال غیرمنقول توسط بیگانگان، 1377.
• مؤیدی، عیسی، مقاله حدود مالکیت.
• معبودی نیشابوری، رضا، موسوی، سید جمال الدین، مقاله تفسیری بر ماده 961 قانون مدنی، 1392.
• قاسمی شوب، احمدعلی، مقاله نگاهی به جایگاه بیگانگان در حقوق بین الملل با تأکیدی بر اسناد بین المللی حقوق بشر، شماره 31، 1383.
• طرقی، طلابکی، مزروعی، اکبر، مقاله بررسی لزوم قانون گذاری جدید در خصوص تملک اموال غیرمنقول توسط بیگانگان، شماره 2، 1391.
• صفایی، سیدحسین، مقاله محدودیت های مربوط به حقوق مالی بیگانگان در قوانین ایران، شماره 1، 1368.
• DLA Piper , ownership restrictions in united Estate, 2018.
• F.Hinkel- Danial – Practical Real Estate LAW, Fifth Edition.
• J. Alberts Robert- Real Estate LAW- south – western legal student in business- seventh Edition.
• Dla piper – Ownership restrictions in united Estate- 2018
• US-legal-system-2004
به نقل از مجله مدرسه حقوق کانون وکلای دادگستری اصفهان - نویسنده وکیل محترم ریحانه والیانی